임대차 전월세 계약시 주의사항 등기부등본 위험단어&필수서류 리스트

전월세 계약시 주의사항

전월세 계약시 주의사항과 등기부등본 위험 단어와 꼭 봐야 할 필수 서류에 대해 알려드리려 합니다. 최근 전세 사기에 이어 월세 사기까지 늘어나는 추세이기 때문에 모르면 당할 수 있습니다. 때문에 사기를 막을 수 있는 모든 것을 총동원해서 위험에 대비해야 합니다.

 

등기부등본

등기부등본(등기사항전부증명서)은 전월세 계약시 가장 먼저 확인해야 할 필수서류로 해당 부동산이 안전한 매물인지 등기부등본 내용을 잘 확인하셔야 합니다. 부동산의 권리관계에서 가압류나 근저당 등 변화가 생길 수 있기 때문에 부동산 등기부등본은 계약 직전에 가장 최근 상황을 살펴보는 것이 중요합니다.

등기부등본은 주인이 누구인지 빚은 얼마나 되는지 부동산에 대한 권리 및 현황을 기재한 서류로 일종의 그 부동산의 주민등록증이라고 생각하시면 됩니다.

※ 등기부등본은 소유자가 아니더라도 누구든지 계약할 주소지만 안다면 가까운 등기소나 대법원 인터넷 등기소에서 700원 내고 열람하거나 발급하실 수 있습니다.

 

등기부등본 위험 단어 리스트

1. 발행일자
• 혹시 모를 권리변동이 생길 위험이 있기 때문에 발행일자가 오늘인지 꼭 확인해야 합니다.

※ 전월세를 진행할 경우, 공인중개사무실에서 등기부등본을 받았다면 서류의 가장 하단에 표시된 발행일이 계약 당일과 일치하는지 확인하시고 날짜가 오래되었다면 다시 발급을 받으셔야 합니다.

2. 표제부 - 근린생활시설
• 표제부에 건물용도가 '근린생활시설'로 되어 있다면 '주거용 건물'이 아니라는 뜻입니다.
• 하지만 '공동주택 (다세대주택) 및 근린생활 시설'이라고 나온다면 주상복합이기 때문에 문제없습니다

3. 갑구 - 소유권이전등기 처분
• 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸다는 것을 의미합니다.
• 집이 경매로 넘어갈 가능성이 있기 때문에 주의하시기 바랍니다.

4. 갑구 - 경매개시결정
• 이미 집주인이 빚을 갚지 못해, 경매에 집이 넘어간 경우입니다.
• 해당 경우, 절대 계약하시면 안 됩니다.

5. 을구 - 근저당권 설정
• 주택담보대출을 받아 집을 샀다는 것을 의미합니다.
• 집주인이 은행에서 대출받은 돈을 제때 상환 못할 경우, 경매로 넘어가게 됩니다.
• 아예 없으면 바로 계약하시면 됩니다.
• 그래도 계약하고 싶다면, 근저당 + 보증금 합 = 70% 이하로 하셔야 안전합니다.

 

※ 참고로 전세 세입자이신 분들은 근저당권에 대해 주의하셔야 합니다. 근저당권이란 부동산 소유자가 이 부동산을 담보로 한 채권최고액과 본인과 보증금을 합한 금액으로 60~70%를 넘으면 위험하다고 판단합니다.

건물이 다가구 주택이라면 다른 임차인들의 보증금까지 다 합하여 계산하셔야 합니다. 계약하려는 주택에 근저당이 지나치게 많이 설정되어 있다면 나중에 보증금을 돌려받지 못할 수도 있으므로 계약을 신중하게 고려해보셔야 합니다.

 

 

등기부등본 외 꼭 봐야 할 필수서류 & 주의사항

① 문제없는 주택이 맞는지?

▶ 건축물대장
• 불법 건축물 or 무허가 주택인지 확인 가능합니다.

• 용도가 주택이어야 하며, 근린생활시설 및 위반건축물은 전세대출, 전세반환보증이 불가합니다.

※ 건축물대장에는 건물의 면적과 층수 구조, 아파트가 지어진 시기, 엘리베이터의 수, 주차장 규모 등의 정보가 담겨 있습니다. 만약 아파트를 구매 시, 아파트의 기본 개요와 세부사항이 건축물대장과 일치하는지 확인하셔야 합니다. 건축물대장은 시, 군, 구청 지적과 또는 인터넷으로 민원 24에서 발급 가능합니다.

 

▶ 토지이용계획확인서

• 토지 계약 시에는 토지이용계획확인서를 확인하시면 됩니다.

※ 토지이용계획확인서는 도시관리계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재, 전원 개발토지 거래 등 12개로 구분됩니다. 아파트가 위치한 해당 토지의 토지이용계획확인서를 열람하면 입지 할 수 있는 건축물의 종류, 높이 등의 제한부터 향후 사용에 대한 내용을 가늠하실 수 있습니다.

 

▶ 선순위 임차보증금 확인서(전입세대 열람내역서)

• 다가구 주택일 때는 본인보다 먼저 입주한 선순위 임차보증금 내역을 확인하셔야 합니다. 다가구 주택의 경우, 먼저 입주한 임차인들이 있기 때문에 이미 살고 있는 세입자들의 보증금 총액이 얼마인지 알아야 합니다.
※ 계약 당일 임대인에게 요청하시고, 전입세대 열람내역서도 체크합니다. 내 전세보증금과 선순위 임차보증금과 선순위 채권 등이 주택 가격을 넘으면 전세금 반환보증을 들 수 없습니다.

반환보증은 주택가격의 126%(선순위+ 내보증금+채권최고액) 이내일 때 가능하니 참고 바랍니다. 전세금 반환보증은 지사 또는 위탁은행에서 방문신청하시거나 모바일신청도 가능합니다.

 

② 합리적인 금액인지?

▶ 실거래가 / 시세체크
• 국토교통부 실거래가공개시스템에 주소 검색 후, 전세가율이 70% 이하인지 확인해주셔야 합니다.
• 전세가율 = 전세가격 / 매매가격 * 100
• 내가 낸 보증금보다 실거래가가 낮을 경우, 혹시 돌려받지 못하기 때문에 꼭 확인해야 합니다.

 

③ 집주인이 믿을만한 사람인지?

▶ 세금 미납 내역
• 집주인이 과거 세금을 잘 내지 않아서, 체납이력이 있는지 확인하셔야 합니다. 혹시나 내가 낸 보증금으로 세금을 다 낼 수 있기 때문에 꼭 확인이 필요합니다.
• 임대인의 동의 없이도 임대인 신분증 사본과, 신청인 신분증 지참하시어 가까운 세무서 방문 또는 홈택스로 미납 국세, 지방세 완납 등을 열람 신청하실 수 있습니다. 임대인의 동의를 받아 신청하는 경우, 미납국세 등 열람신청서, 신청인 신분증, 임대차계약서 지참 후 열람 가능합니다. (*복사, 교부, 촬영은 금지하며 확인만 가능합니다.)

 

▶ 부동산 이중계약 / 다운계약

• 이중계약

부동산 계약과 관련해 자주 일어나는 분쟁 중 하나는 매도인의 하나의 매물을 2인 이상의 매수인과 각각의 계약을 체결하는 경우입니다.
이런 이중 계약을 방지하기 위해서 거래는 당사자들이 직접 만나서 해야 합니다. 집주인이 불참한다면 반드시 위임장과 인감증명서를 받아야 합니다. 또한 보증금과 계약금은 무조건 집주인 명의의 통장으로 이체해야 합니다.
그리고 계약을 진행하는 중개업가 공인중개사 자격을 갖추었는지 확인하고 공제증서를 받아두어야 합니다. 계약서를 작성할 때는 특이사항도 체크해야 되는데 이중 계약으로 계약을 파기할 때 계약금 외에 위약금으로 거래 금액의 두 배를 지불하는 등의 강력한 특약이 필수입니다.
• 다운계약

또 하나는 거래금액을 거짓으로 기재하는 다운계약서입니다. 훗날 가산세 부과 및 과태료 폭탄 등 불이익을 겪을 수 있으니 절대로 하시면 안 됩니다. 현재는 강력한 처벌 및 과태료는 물론 행정처분 대상이 됩니다. 대부분의 공인중개사는 다운계약서가 얼마나 무서운지 알기에 작성을 꺼립니다.
공인중개사가 다운계약서와 이중계약서는 계약 진행을 못한다고 매도인과 매수인에게 강력히 말해도 써달라고 요구하면 공인중개사 날인, 직인 없이 매도인, 매수인 당사자 계약으로 작성을 하기도 하는데 그런 경우, 계약서에 공인중개사 서명 및 날인 없이 당사자 계약으로 표시하고 매도인과 매수인에게 충분히 고지했다 하더라도 등록관청에 적발 시 업무정지 등 행정처분 대상이 됩니다.

 

④ 공인중개사가 믿을만한 사람인지?

▶ 등록된 중개사인지 확인
• 만일 등록된 공인중개사 혹은 중개보조원이 아닐 경우, 보호받을 수 없습니다.
• 국토교통부에서 조회 가능합니다.

 

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임대차 전월세 계약할 때 임대차 필수서류 리스트와 주의사항 등에 관하여 알아보았습니다. 전세사기로 인해 힘든 상황을 겪지 않게 꼼꼼한 서류 확인은 필수입니다. 모두 안전한 전월세살이 하시길 바라겠습니다.